房市大衰退:33年房市变迁大推演

序言

阅读提示

第一篇 供需大剪刀

第一章 逆天的供给 / 2

第一节 中国到底有多少房子 / 2

第二节 房子真的不用再抢啦! / 7

第三节 中国在建住宅至少够卖5年 / 11

第四节 待开发面积可卖3个月 / 13

第五节 3 600万套保障房已实际执行82% / 14

第六节 北京自住房:冲击50%的供应 / 18

第二章 转折的需求 / 19

第一节 “刚需”:一个经典的谬误 / 19

第二节 被错误比较的住房自有率 / 23

第三节 从人口金字塔看房地产需求 / 27

第四节 “90后”到底要不要买房 / 30

第五节 危险的信号:2015年购房适龄人口达峰值 / 32

第六节 验证美日房地产泡沫的神器 / 36

第七节 大争锋:正在减速与透支的城镇化 / 38

第八节 房价与收入:“对不起,拖后腿了” / 42

第三章 供需大碰撞 / 48

第一节 供需的剪刀:咔嚓一下要7年 / 48

第二节 旧变量:那些年被拆掉的房子 / 50

第三节 新变量:单独二胎效应要等10年 / 52

第四节 破坏量:房屋倒塌序幕拉开 / 53

第五节 暗物质:空置率的5个调查数据 / 53

第六节 稳定量:哪些城市的房子更抗跌 / 58

第七节 剪刀之销竣比:房市供需假象指标 / 59

第八节 批售比:万科的绝密武器,楼市的风向标 / 62

第二篇 价格与周期

第四章 表象的价格 / 68

第一节 房价谁决定? / 68

第二节 房价的统计,百姓的疑惑 / 72

第三节 1998年之前的中国房价 / 73

第四节 1998年之后的中国房价 / 76

第五节 中国商品房始祖的33年房价变迁 / 78

第六节 错位:房价是建安成本的5~14倍 / 80

第七节 走高的地价:土地招拍挂制度下的蛋 / 83

第八节 房价公式中的地价,平均25% / 87

第五章 混沌的周期 / 92

第一节 房地产周期:一个理不清的毛线球 / 92

第二节 三个经典的房地产周期理论 / 95

第三节 18年魔咒:为什么? / 98

第四节 日本、美国、英国的房地产周期 / 99

第五节 1998年:中国房地产周期分水岭 / 104

第六节 1998年之前的中国房地产周期 / 106

第六章 房市大衰退 / 109

第一节 新视角:波浪理论指向C浪大杀跌 / 109

第二节 透支的2013年:3个领先指标 / 114

第三节 领先指标:本轮下跌至少18个月 / 116

第四节 哈里森模型剑指2014年 / 118

第五节 政府的“父爱主义”能挽救房地产吗? / 119

第六节 解除限购之温州样本 / 121

第七节 房市大衰退:五个角度的测算 / 125

第八节 房价有多少下跌空间 / 127

第九节 未来房价走势:V形、U形? / 130

第十节 “白银十年”:一个美好的愿望 / 134

第十一节 房市大衰退,经济会怎样 / 135

第三篇 泡沫与轮回

第七章 泡沫的机理 / 140

第一节 被误读的格林斯潘泡沫论 / 140

第二节 泡沫的五重性 / 141

第三节 异质信念和通货幻觉 / 144

第四节 土地、货币与钢一般的泡沫 / 147

第五节 泡沫演化路径:衰退大陀螺 / 148

第六节 泡沫的临界点:不稳定的魔指 / 150

第七节 明斯基时刻:债务、房价的沙堆 / 152

第八节 泡沫测定:谁说破了才叫泡沫 / 154

第八章 骆驼与稻草 / 158

第一节 新常态:经济增长迈入中速时代 / 158

第二节 渐变量:贸易顺差的逆转 / 161

第三节 央行角色:货币政策新常态 / 163

第四节 货币如水:增速进入下行通道 / 165

第五节 不稳定因素:资本外流 / 167

第六节 领先指标:人民币汇率过拐点 / 171

第七节 触发因素:39%负债率的堰塞湖 / 173

第八节 外部冲击:美联储2015年加息 / 176

第九节 反腐增强1%,打压房价4.8%~9.6% / 177

第十节 导火索:广义信贷风险暴露38% / 178

第九章 泡沫的终结 / 181

第一节 中国房地产泡沫测算 / 181

第二节 从收入测算房地产泡沫 / 185

第三节 150万亿元:逆天的中国住宅总市值 / 186

第四节 注意杠杆,别把买房不当交易 / 188

第五节 5个案例:房价下跌,该怎么办? / 192

第六节 漫长的痛苦:次贷危机的演化 / 195

第七节 破裂先锋:温州和鄂尔多斯 / 196

第八节 2015年:泡沫的终结 / 200

附录A 中国房地产市场35年运行轨迹(1978~2014年上半年) / 203

附录B 中国房地产市场35年运行轨迹(1978~2013年简版) / 231

附录C 中国保障房政策24年变迁 / 235

参考文献 / 240

致谢 / 246

后记 从理想主义到中的精神/ 248

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